ساخت ساختمان در قالب قرارداد پیمان مدیریت

دلایل متعددی برای چالش‌های ساخت و ساز به تنهایی وجود دارد که مهمترین آن به شرح زیر است:

• چالش‌های قانونی و اخذ مجوز مانند پیچیدگی در دریافت پروانه‌های تخریب و نوسازی.
• آگاهی از ضوابط و طراحی نقشه‌ها برای بهره‌وری فضای ساختمان.
• نیاز به تخصص در پایش نقشه‌ها و نظارت بر سه نوع نقشه سازه، معماری و تاسیسات.
• بستن قرارداد با پیمانکاران با تجربه و شناخت از کیفیت کار آن‌ها.
• بررسی کیفیت مصالح و روش‌ها نیاز به تخصص برای استحکام ساختمان.
• آگاهی از تغییرات مداوم قوانین ساخت که عدم اطلاع از آن می‌تواند منجر به جریمه و مشکلات قانونی شود.
• محدودیت حضور افراد بی‌تجربه و نیاز به همکاری با متخصصان.

در نتیجه با توجه به پیچیدگی‌های فراوان و نیاز به تخصص در زمینه ساخت و ساز، بهتر است این کار را به کارشناسان و پیمانکاران مجرب بسپاریم.

از وظایف مهندسان در قراردادهای پیمان مدیریت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تهیه و تنظیم برنامه زمان‌بندی پروژه
• برآورد نیازهای منابع انسانی، مالی و فنی برای هر مرحله از پروژه
• نظارت بر هزینه‌های پروژه و کنترل بودجه
• تهیه و ارائه گزارش‌های مالی به کارفرما و مدیریت هزینه‌های اضافی
• اطمینان از انطباق کارهای انجام‌شده با استانداردها و مشخصات فنی
• انجام تست‌ها و بازرسی‌های مورد نیاز برای حفظ کیفیت ساخت
• شناسایی و ارزیابی ریسک‌های مرتبط با پروژه و مدیریت بحران‌ها
• ایجاد و حفظ ارتباط مؤثر با تمامی ذی‌نفعان پروژه از جمله کارفرما، پیمانکاران، مشاوران و مراجع ذی‌صلاح
• انتخاب و تأمین پیمانکاران و تأمین‌کنندگان مناسب
• نظارت بر عملکرد پیمانکاران و ارزیابی کیفیت کار آن‌ها
• ارائه گزارش‌های دوره‌ای درباره وضعیت پروژه، پیشرفت‌ها، مشکلات و نیازها
• پیگیری و اخذ تمام مجوزها و تأییدیه‌های لازم از مراجع قانونی

• قریب به ۱۰ سال سابقه کاری در پروژ‌ه‌های بزرگ کشور با عنوان سرپرست دفترفنی، سرپرست اجرا و مشاور
• کارشناس ارشد مهندسی عمران، گرایش سازه از دانشگاه تهران
• عضو سازمان نظام مهندسی استان تهران با ۳ صلاحیت طراحی، نظارت و اجرا
• مدرس دوره‌های دفترفنی، اجرا و نظام مهندسی
• مدرس اختصاصی نرم‌افزار تدکار
• فعال حوزه ساخت و ساز

مدیریت پیمان چیست؟
مدیریت پیمان، یک روش پیمانکاری است که در آن پیمانکار مسئولیت مدیریت اجرای پروژه را بر عهده گرفته و مالک هزینه‌های پروژه را تأمین می‌کند. کارفرما مسئول تأمین مصالح است و پیمانکار تنها وظیفه مدیریت و نظارت بر پروژه را بر عهده دارد. البته در مواردی ممکن است تمامی جنبه‌های پروژه تحت مدیریت پیمانکار قرار گیرد و او به‌طور کامل مسئولیت اجرای پروژه، از تأمین مصالح گرفته تا اجرای نهایی ساختمان را بر عهده داشته باشد که در آن صورت قرارداد پیمان مدیریت ساختمان ما‌بین مالک و مدیر پروژه یا پیمانکار منعقد می‌شود.
انواع قرارداد پیمان مدیریت
قراردادهای مدیریت پیمان انواع مختلفی دارند که بستگی به شرایط پروژه و توافق طرفین می‌تواند تغییر کند. با این حال یکی از معیارهای طبقه‌بندی قراردادهای پیمان مدیریت، روش پرداخت حق‌الزحمه مدیر پروژه یا پیمانکار است. از طرفی حجم کار نیز در تقسیم‌بندی قرارداد اثر گذار است. برای مثال، قرارداد پیمان مدیریتی که برای بازسازی خانه تنظیم می‌شود با قرارداد پیمان مدیریت ساختمان تفاوت‌هایی دارد. بر همین اساس انواع این قرارداد عبارت‌اند از:
قرارداد مدیریت پیمان درصدی
در این نوع قرارداد، مبلغی که به عنوان حق‌الزحمه پیمانکار یا مدیر پروژه پرداخت می‌شود به‌صورت درصدی از هزینه‌های کلی پروژه محاسبه می‌شود. این درصد معمولاً بین 7 تا 22 درصد است که البته بسته به میزان پیچیدگی و اندازه پروژه تغییر می‌کند. برای مثال، اگر هزینه ساخت یک پروژه 25 میلیارد تومان باشد و درصد مدیریت پیمان 10 درصد باشد، پیمانکار مبلغی معادل 2.5 میلیارد تومان به‌عنوان دستمزد دریافت می‌کند.
قرارداد مدیریت پیمان دستمزدی
در قراردادهای مدیریت پیمان یا پیمان مدیریت دستمزدی، کارفرما یک مبلغ ثابت به عنوان دستمزد برای مدیریت پروژه به مجری یا مدیر پروژه تعیین می‌کند. در این مدل قرارداد، مدیر یا پیمانکار دستمزد خود را مطابق با طبق ساعات کار، مواد مصرفی، و هزینه‌های واقعی دریافت می‌کند.
قرارداد پیمان مدیریت ساختمان
این قرارداد با هدف ساخت ساختمانی جدید (ساختمان‌های مسکونی، تجاری یا صنعتی) تنظیم می‌شود. در این قرارداد، نقشه‌های اصلی، مشخصات فنی، زمان‌بندی و مشخصات کلی پروژه به‌طور دقیق مورد توافق قرار می‌گیرد. همچنین تأمین مجوزها، هماهنگی با ارگان‌های دولتی و نظارت بر مراحل مختلف ساخت بر عهده مدیر پروژه قرار خواهد گرفت.
قرارداد پیمان مدیریت بازسازی
این قرارداد با هدف بازسازی ساختمان، حفظ شیوه‌های معماری قدیمی، ارتقاء عملکرد ساختمان یا تغییرات کاربری منعقد می‌شود. در این قرارداد معمولاً نیاز به بررسی وضعیت فعلی ساختمان، تهیه برنامه‌های بازسازی و تأسیس زمان‌بندی مشخص برای مراحل مختلف بازسازی وجود دارد. همچنین، در مواردی به دلیل سن بالای بنا یا تغییر کاربری ساختمان نیاز به دریافت مجوز است.
درصد مدیریت پیمان

در قراردادهای پیمان مدیریت، درصد مشخصی از هزینه‌های صرف شده برای پروژه به عنوان دستمزد ساخت به سازنده پرداخت می‌شود که به آن درصد مدیریت پیمان گفته می‌شود. معمولاً درصد پیمان مدیریت در بازه ۷ تا ۲۲ درصد نوسان دارد و مقدار دقیق آن تحت تأثیر چندین عامل زیر قرار می‌گیرد:
مکان پروژه
عرف منطقه
وسعت پروژه
مقدار بودجه مدنظر مالک
کیفیت متریال و ساخت
شرایط آب و هوایی
بر اساس نوع پروژه، درصد مدیریت پیمان به‌طور کلی به صورت زیر تخمین زده می‌شود:
بازسازی ساختمان: بین ۱۰ تا ۱۷ درصد
پروژه‌های ویلایی: بین ۱۵ تا ۲۲ درصد
آپارتمان‌های چند طبقه: بین ۱۰ تا ۱۲ درصد
توجه داشته باشید که درصد پیمان مدیریت باید به‌طور دقیق و با توافق هر دو طرف در قرارداد مشخص شود. همچنین این احتمال وجود دارد که تمام هزینه‌های پروژه، درصد متفاوتی در مدیریت پیمان داشته باشند؛ لذا این موارد باید به‌طور دقیق در قرارداد ذکر شوند.
شرایط قرارداد پیمان مدیریت
در قراردادهای پیمان مدیریت با توجه به طرفین قرارداد (ارگان‌های دولتی و غیردولتی) باید شرایط و قوانین خاصی در قالب الزامات قانونی و الزامات قراردادی رعایت شود. به‌طور کلی، ضوابط و قانون پیمان مدیریت به‌شرح زیر است.
الزامات قانونی پیمان مدیریت
مطابق با ماده 13 قانون کار مالک باید مطمئن شود که پیمانکار (سازنده) تمامی مقررات قانونی مرتبط با حقوق کارمندان شامل حقوق و دستمزد، ساعت کاری، بیمه و سایر مزایای قانونی را رعایت می‌کند.
مطابق با ماده 190 قانون مدنی، رعایت شرایط کلی صحت قرارداد شامل قصد و رضایت طرفین، اهلیت موضوع، معین بودن موضوع مورد معامله و مشروعیت جهت قرارداد الزامی است. همچنین، مطابق ماده 211 این قانون، طرفین باید دارای اهلیت قانونی برای انعقاد قرارداد باشند. به این معنا که باید بالغ، عاقل و رشید باشند.
الزامات قراردادی پیمان مدیریت
در صورتی که یکی یا هر دو طرف قرارداد نهادهای دولتی باشند، باید شرایط عمومی پیمان که سالانه از سوی سازمان برنامه و بودجه کشور تعیین می‌شود رعایت شود. این شرایط به مسائل حقوق، تعهدات و شرایط فسخ یا خاتمه قرارداد اشاره دارد.
قراردادها با توجه به نهاد دولتی (مانند وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها و سایر نهادهای عمومی به نمایندگی از دولت) یا غیر دولتی (شرکت‌های خصوصی و پیمانکاران مستقل) متفاوت است. معمولا قراردادهای ما‌بین سازمان ‌های دولتی بر اساس الزامات قانونی انجام می‌شود. در حالی که در قراردادهای غیر دولتی یا مستقل، مفاد قرارداد بر اساس نیاز پروژه و تعهدات طرفین تنظیم می‌شود. در ادامه برخی از نکات کلیدی قراردادهای پیمان مدیریت ساختمان را شرح داده‌ایم.
نکات مهم در قرارداد پیمان مدیریت
نکات کلیدی مرتبط با قرارداد پیمان مدیریت که باید رعایت شود،عبارت‌اند از:
پرداخت‌های مالک به عنوان کارفرما باید متناسب با پیشرفت پروژه و درصد کار انجام‌شده به سازنده صورت گیرد.
سازنده موظف است نسخه‌ای از قرارداد خود با و پیمانکاران جزء را به مالک ارائه دهد.
طبق مفاد قرارداد، سازنده باید صورت هزینه‌های انجام شده برای پروژه را به صورت دوره‌ای (مندرج در قرارداد) به مالک ارائه دهد تا پرداخت‌ها بر اساس این گزارش‌ها به سازنده انجام گیرد.
در قرارداد پیمان مدیریت باید به صراحت ذکر شود که تهیه و خرید مصالح و خرید یا اجاره تجهیزات و ماشین‌آلات مورد نیاز به عهده سازنده است.
اقدامات لازم برای دریافت انشعاب‌های آب، برق و گاز بر عهده سازنده است و هزینه‌های مربوطه به عهده مالک خواهد بود.
از زمان تحویل کارگاه تا زمان تحویل موقت ساختمان به مالک، نگهداری و حفاظت از ساختمان و مصالح خریداری‌شده به عهده سازنده است.
در قراردادهای پیمان مدیریت که کارفرما نهادهای دولتی هستند، شخصی به عنوان مدیر پیمان انتخاب می‌شود. وظیفه این مدیر در تمام مراحل اجرایی، حفظ منافع و صلاح کارفرماست. علاوه بر این، نظارت دقیق بر ایجاد هماهنگی‌های لازم برای اجرای پروژه نیز از دیگر مسئولیت‌های کلیدی مدیر پیمان به شمار می‌رود.
نمونه قرارداد پیمان مدیریت اجرای ساختمان
نمونه قرارداد پیمان مدیریت اجرای ساختمان، معمولاً به صورت یک فرم قانونی آماده در اختیار طرفین قرار می‌گیرد. این فرم‌ها می‌توانند در قالب فایل‌های pdf یا word در دسترس باشند. از جمله مهم‌ترین اطلاعات موجود در این نمونه‌ها، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
تعریف وظایف و مسئولیت‌های طرفین: کارفرما و پیمانکار در این بخش مشخص می‌کنند که چه وظایفی را بر عهده دارند.
شرایط مالی و پرداخت‌ها: در این بخش به جزئیات مربوط به هزینه‌ها، نحوه پرداخت‌ها و مسئولیت‌های مالی اشاره می‌شود.
زمان‌بندی پروژه: زمان‌های مختلف برای اتمام مراحل پروژه و همچنین تاخیرات احتمالی مشخص می‌شود.
مراحل اجرایی: برنامه‌ریزی دقیق مراحل مختلف ساخت و ساز یا بازسازی ساختمان در این بخش بیان می‌شود.
برای دسترسی به نمونه قرارداد پیمان مدیریت اجرای ساختمان pdf یا word، می‌توانید از طریق لینک زیر اقدام کنید.
هزینه قرارداد پیمان مدیریت
هزینه‌های پیمان مدیریت به مجموعه هزینه‌هایی اطلاق می‌شود که برای اجرای کامل یک پروژه ساخت و ساز لازم است. این هزینه‌ها شامل دستمزد سازنده و هزینه‌های مرتبط با هر مرحله از پروژه است. به طور کلی، در قراردادهای پیمان مدیریت، مسئولیت کامل انجام پروژه بر عهده سازنده است و هزینه‌ها به صورت درصدی از کل هزینه پروژه محاسبه می‌شود.
دستمزد سازنده به عنوان درصدی از هزینه کل پروژه تعیین می‌شود. به عنوان مثال، اگر درصد مدیریت پیمان ۱۰ درصد باشد و هزینه پروژه ۲۰ میلیارد تومان شود، دستمزد سازنده ۲ میلیارد تومان خواهد بود.
هزینه‌های مراحل مختلف پروژه نیز شامل عملیات خاکبرداری، فونداسیون، اسکلت بندی، دیوار چینی و نازک کاری است. علاوه بر هزینه‌های اصلی، هزینه‌های جانبی نظیر دریافت پروانه، عوارض ساختمانی، بیمه کارگران، هزینه‌های نظارت و تأییدیه‌ها نیز در نظر گرفته می‌شود که باید در محاسبات کلی قرارداد لحاظ شوند.
تفاوت پیمان مدیریت با مشارکت در ساخت
تفاوت‌های اصلی که در قرارداد پیمان مدیریت و مشارکت در ساخت وجود دارد، عبارت‌اند از:
در قرارداد پیمان مدیریت مالک، شخص یا شرکتی را به عنوان سازنده انتخاب می‌کند تا پروژه‌ای را اجرا کند. در این سیستم، سازنده درصدی از هزینه‌های پروژه را به عنوان دستمزد دریافت می‌کند، به این معنا که دستمزد سازنده جزئی از هزینه‌های کار محسوب می‌شود.
اما در قرارداد مشارکت در ساخت، ملک متعلق به یک طرف است و سازنده با بهره‌گیری از مهارت و تخصص خود به همراه تأمین هزینه‌های اجرایی، به ساخت پروژه می‌پردازد. نهایتاً، هر یک از طرفین در مالکیت ساختمان جدید سهم خواهند داشت و سهم دقیق هر یک از طرفین به‌طور واضح در قرارداد مشخص می‌شود.
قرارداد پیمان مدیریت با نویا
اگر به دنبال بهترین شرکت پیمان مدیریت در تهران هستید، گروه فنی و مهندسی نویا خدمات جامع قرارداد پیمان مدیریت را ارائه می‌دهد. تیم ما مسئولیت کامل نظارت، مدیریت، تامین منابع و اجرای پروژه‌های ساخت و ساز را از ابتدای پروژه تا پایان کار بر عهده گرفته و با برنامه‌ریزی دقیق روند پیشرفت پروژه و هزینه‌ها را مدیریت می‌کند. اما چرا تیم نویا؟؟؟
از مهمترین مزیت‌های انتخاب شرکت نویا برای قرارداد پیمان مدیریت عبارت‌اند از:
تجربه و تخصص فنی در مدیریت پروژه‌های پیچیده
مدیریت بهینه هزینه‌ها و ارائه گزارش‌های دقیق مالی
دقت در زمان‌بندی و اتمام پروژه‌ها در موعد مقرر
کیفیت بالا و رعایت استانداردهای فنی در تمام مراحل پروژه
مدیریت ریسک و بحران‌ها و پیش‌بینی مشکلات قبل از وقوع
ارتباط مؤثر با ذی‌نفعان و شفافیت در فرآیندهای پروژه
اعتمادسازی و شفافیت در گزارش‌دهی وضعیت پروژه
نوآوری و استفاده از فناوری‌های روز در اجرای پروژه‌ها
گروه نویا با بهره‌گیری از این ویژگی‌ها، پروژه‌ها را با کیفیت، دقت و در زمان مقرر به پایان می‌رساند و می‌تواند شریک قابل اعتماد شما در هر پروژه پیمان مدیریت باشد